California Updated Real Estate Market

July 04, 2022 – With mortgage rates steadily coming down after reaching a recent peak in mid-June, the market began to show some signs of stability as purchase mortgage applications remained unchanged from the prior week. Home sales remained depressed from the prior year, however, as economic uncertainty and higher borrowing costs continued to expand their role in homebuyers’ decision to purchase. With inflation remaining high and the economy expected to pull back, the market will normalize further in the second half of 2022 with softer sales and more moderate price growth.   

Mortgage applications increase as the rapid rise in rates takes a pause: According to Freddie Mac’s Primary Mortgage Market Survey (PMMS), the weekly average 30-year fixed-rate mortgage as of June 30, 2022, came down to 5.70% from 5.81% in the week prior. The decline in mortgage rates in recent weeks boosted the mortgage application volume up for the week ending June 24 by 0.7% from the prior week. The weekly gain was due primarily to an increase in refinancing activity, as the Refinance Index ticked up 2% from the week before. Purchase applications, on the other hand, were essentially flat from the prior week and were 24% lower than the same week one year ago. Overall purchase activity continued to be weakened by elevated rates, higher homes prices, and growing economic uncertainty. 

Housing sentiment dips again as the market shifts: Consumers were less positive about the state’s housing market conditions in June than they were in prior months. Results from the C.A.R.’s latest monthly sentiment survey show that 79% of the consumer respondents believe that the overall economic conditions in California will not improve in the next 12 months, while 85% believe that interest rates will not fall within a year. Only 14% of the respondents think it is a good time to buy a home, a slight increase from the record low reached in May, but still a sizable decline from last June’s 19%. While those who believe it is a good time to sell a home remains above pre-pandemic levels, the sharp monthly decline of seven percentage points from 68% in May pulls the index down to the lowest level in 16 months.    

Cooling consumer spending points to further economic slowdown: U.S. household spending slowed to a 0.2% advance in May, as Americans faced historically high inflation and elevated interest rates. This was the smallest monthly gain in 2022, and down from the revised 0.6% increase in April. Elevated and persistent price pressures have negatively impacted real disposable personal income and it is weighing on consumers' ability to spend. Inflation-adjusted income, in fact, declined by 0.1% in May, which is an indication that wage growth was not able to keep up with price increases. Real personal spending slipped 0.4% in May as a result, even as consumers continued to save less compared to pre-pandemic levels. For now, consumers may still have the ability to rely on their savings, but they may not be able to do so for too long.

Consumer confidence dips to 16-month low: The Conference Board’s Consumer Confidence Index fell to 98.7 in June, a drop of 4.5 points from 103.2 in May, and was far below its reading from 128.9 in June 2021. The decline in confidence was mostly tied to consumers’ expectations on the short-term outlook for income, business, and labor market conditions, which dropped 7.3 points to 66.4 – the lowest reading in more than 9 years. Consumers reported growing more concerned with coming conditions after looking at their finances, elevated gas prices and deteriorating labor market prospects. Intentions to buy cars, homes, and major appliances held relatively steady in May, but have cooled since the beginning of the year. Vacation plans also have softened as prices continue to rise. 

Overall construction spending declines but residential remains solid: Total construction spending dipped 0.1% month-over-month in May, but still increased 9.7% from last year. Most of the gain was attributed to the residential side, which posted a 0.2% gain from April and was up 18.7% year-over-year. The rise in residential spending was primarily due to an increase in home improvement spending, which jumped 0.6% in May from a month ago. Higher interest rates and a slowdown in buyer demand, however, will moderate spending as builders scale back production going forward. The softening in single-family buying conditions will also likely bolster multifamily construction.

6月中旬に最近のピークに達した後、住宅ローンの利率は低下傾向にあり、、購入住宅ローンの申し込みは前週から変化がないため、市場は安定の兆しを見せ始めました。ただし景気の不確実性と借入コストの上昇が住宅購入者の購入決定における役割を拡大し続けたため、住宅販売は前年よりも落ち込んだままでした。インフレ率は依然として高く、経済は後退すると予想されるため、市場は2022年下半期にさらに正常化し、売上高は軟化し、価格上昇は緩やかになります。

フレディマックのプライマリー住宅ローン市場調査（PMMS）によると、2022年6月30日現在の週平均30年固定金利住宅ローンは、前週の5.81％から5.70％に低下。ここ数週間の住宅ローン金利の低下により、6月24日までの週の住宅ローン申し込み量は前週から0.7％増加。借り換え指数が前週から2％上昇したため、毎週の増加は主に借り換え活動の増加によるもので、一方、購入申し込みは前週からほぼ横ばいで、1年前の同じ週より24％低かった。全体的な購入活動は、金利の上昇、住宅価格の上昇、および経済の不確実性の高まりにより引き続き弱体化しました。

消費者は、6月の州の住宅市場の状況について、前月に比べ様子見の傾向にあります。 C.A.R.の最新の月次感情調査の結果によると、消費者回答者の79％は、カリフォルニアの全体的な経済状況は今後12か月で改善しないと考えており、85％は金利が1年以内に下がらないと考えています。住宅を購入するのに良い時期だと答えたのはわずか14％で、5月の最低記録からわずかに増加しましたが、昨年6月の19％から大幅に減少。住宅を売るのに良い時期だと信じている人は、パンデミック前の水準を上回っていますが、5月の68％から7パーセントポイントの急激な月間低下は、指数を16か月で最低水準になっています。

　歴史的に高いインフレと高金利
直面したため、5月の米国の家計支出は0.2％の上昇に減速しました。これは2022年の最小月間利益であり、4月の修正された0.6％の増加から減少。価格圧力の高まりと持続は、実質可処分所得に悪影響を及ぼしており、消費者の支出能力を圧迫。
実際、5月のインフレ調整後所得は0.1％減少。これは、賃金の伸びが物価上昇に追いついていないことを示しています。その結果、5月の実質個人消費は、パンデミック前の水準と比較して消費者の貯蓄が減少し続けたにもかかわらず、0.4％下落しました。今のところ、消費者はまだ貯蓄にの食いつぶしが出来ても長期的には難しくなってきます。

　消費者信頼感は16か月ぶりの安値に下落：全米産業審議会の消費者態度指数は6月に98.7に低下、5月の103.2から4.5ポイント低下、2021年6月の128.9からの読み取り値をはるかに下回りました。所得、ビジネス、労働市場の状況に関する短期的な見通しに対する消費者の期待に応えて、7.3ポイント低下して66.4になりました。これは、過去9年以上で最低値となります。消費者は、財政、ガス価格の上昇、および労働市場の見通しの悪化を目の当たりにして、今後の状況にますます懸念を抱いています。 5月は、自動車、住宅、白物家電の購入意欲は比較的堅調に推移しましたが、年初から冷え込んでいます。価格が上昇し続けるにつれて、バケーションの計画も変化してきました。
全体的な建設費は減少しますが、住宅は堅調に推移しています。5月の総建設費は前月比0.1％減少しましたが、それでも昨年から9.7％増加。
増加の大部分は住宅側に起因し、4月から0.2％の増加を記録し、前年比で18.7％増加しました。住宅支出の増加は、主に住宅改修支出の増加によるものであり、5月には1か月前から0.6％増加した。ただし、金利の上昇と買い手の需要の鈍化により、建設業者が今後生産を縮小するため、支出は緩和されます。一軒家の購入条件の軟化もまた、集合住宅の建設を後押しする可能性があります。