Real Estate Investment 米国不動産投資

Alameda Countyのマーケット

H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアラメダ郡の不動産マーケットの動向についてお話しします。

 

サンフランシスコからベイブリッジを超える東南に位置する地域でアラメダ、バークレー、オークランド、エメリービル、ヘイワード、フリーモント、リバモアなど海岸沿いから内陸まで続いている郡で、工業地帯と住宅地区が市によって入り混じっている土地柄です。 UC バークレー校のあるバークレー市は海岸沿いから山手の方まで広がり、アルバニー、オークランド市と隣接しています。 サンフランシスコへの交通の便がよく、気候が穏やかなところです。 

 不動産は地の利のいいこともあり順調に右肩上がりで伸びています。戸建ての中間価格が80万ドル、契約に至るまでの日数おおよそ20日、最長1.5ヶ月, 売上件数前年度から20%プラスとなっています。人口が増加しているサンフランシスコから東に引っ越してくる人も増加していますのでこれからますます不動産は伸びると予想されています。

 


Contra Costa County のマーケット

 

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回は不動産マーケットの動向についてお話しします。

 

サンフランシスコ市から北東に位置するコントラコスタ群はバートの電車のアクセスが良くサンフランシスコの通勤圏です。

郊外ということ学校区のいいところも多い上、サンフランシスコ市内よりも安くで戸建てが買えるので移り住む人が多いです。

この地区の不動産の推移を示し他のが左データーです。 過去2年間での不動産の動向です。中間価格が$569,000 一昨年 から22.4%の上昇率、売れ残りの期間 約二ヶ月、売り出しから平均21日で契約。

 

2017年もこのまま続くと予想されています。

 



不動産の買替え?それとも定住?

H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回は不動産を買替えか?現在の家に定住するか?というお話です。

 

アメリカでそろそろ不動産の買替えを考えるときに、ジェネレーションX、ベビーブーマー、マチュアーズ世代、つまり1975年生まれからそれ以前の世代は、現在の家にできるだけ住んでいようと考えていますが、ミレニアム世代は家を2年から5年家の買い替えを考えています。

 

左の図では各世代によって住み替えの考え方大きく違うというところが特徴です。

 

現在住んでいるところに長く住みたいと思う。

 

ミレニアム世代   19% 1977-2000生

ジェネレーションX  42% 1965-1977生

ベビーブーマー       56%   1946-1964生

マチュアーズ    73% 1943-それ以前生

 

 

2年から5年の間に初めての家を購入、又は買替えたいと思う。

 

ミレニアム世代   30%

ジェネレーションX  17%

ベビーブーマー      10%

マチュアーズ    5%

これからの世代を背負っていくミレニアム世代としては当然の数字ですね。

 

 


カリフォルニア不動産を購入しやすい地域


 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はカリフォルニア不動産が購入しやすい値段になったというお話です。

 

2016年と2015年の第三四半期を比べると僅かに買いやすい値段になったと言えます。

左の図が示す通りです。

 

カリフォルニア州全体で見ますと、買いやすくなった指数: 2015年 29%戸建て、40%コンドミニアム・タウンハウスに比べて2016年は戸建てだけ見ると31%と2%上昇しています。

 

カリフォルニア州不動産の中間価格は

$515,940 でこの価格の家を購入できるだけの年収は$100,290 です。30年ローンで3.76%の利息での支払いは固定資産税・火災保険を含めて$2510/月になります。

 

地域的に不動産が買いやすい所は南キングス郡 57%、カーン郡 56%、サンバナーディーノ郡55%で 価格が高くて不動産が買いにくい地域はサンフランシスコ郡 14%、サンマテオ郡 15%, マーティン郡 19%となって北カリフォルニアの不動産が安定しているという数字です。 


現実的な話、家の改築


H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はリノベーションのお話です。

 

夢のマイホームを手に入れたということは、つまり大なり小なりの修理、リモデル、リノベーションの始まりだと言えます。中古物件ですので古い家になると築100年というのも珍しいことではありません。

築20年では新しい部類に入ります。

修理、リモデル、リノベーションはホームオーナにとって大きな出費と課題になってきます。

右の図のようにカリフォルニア州でリモデルする費用の平均は$263,384(約3000万円)、93%のホームオーナはDIYでなくプロに任せています。

リノベーションをするオームオーナーの平均年収は$155,000 (約1780万円)でリノベーション後の家の価値の平均は $725,000(約8340万円)です。

カリフォルニア州全体ですのでサンフランシスコ、シリコンバレーなどのベイエリアではもっと価値が高くなります。

カリフォルニア州は全米50州の中で第3番目にリノベーションをしています。

リノベーションで家の価格が大幅に左右されてきますので、大きな投資の一つです。

 


先読み? 将来の米国向けビジネス

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアメリカの高齢化のお話です。

 

ブログに掲載したアメリカの高齢化の記事では、20年もすれば5人に1人が65歳のシニアになるというレポートでした。 

 しかしシニア向けに機能性のある住宅が1%しかないというのが現状です。

 

 サンフランシスコ市内の新築コンドミニアムにおいてはこれらの最低条件をを満たすことが定められています。

  American Disability ACT Right(身体障害者の権利)というのは守られていて、公共ではエレベーターの点字表記、歩行者道、新築のドア、バスルームの広さなど身体障害者向けにフォーカスされていますが、高齢者に対しては焦点が当てられていません。また高齢者所帯の人たちも、不便を感じて使い勝手のいいように自宅を改装することは少ないです。

 

これには理由があり、高齢者向けに利便性を考えて改装しても、転売時に元が取れない、買い手がつきにくいという点です。バスタブの手すり、高齢者向けのバスタブ、玄関の手すりなど、機能的ではあっても、デザイン性に欠けるためです。

 

 高齢化社会の先輩である日本の技術を米国に紹介するビジネスチャンスかもしれません。

 

 


Market Dec. 2016 in California

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回は昨年12月のマーケットの結果と傾向のお話です。

 

2016年12月のカリフォルニア州の不動産販売は州全体で中間価格が約51万ドルで昨年より3.9%上昇、売上戸数は416250戸で昨年より1.7%上昇しました。また地域別に見てみると、サンフランシスコおよび米エリアでは中間価格が約76万ドル、昨年より6.3%上昇したのに比べて売上戸数は12.8%減少。セントラルバレー(サンフランシスコとロスアンゼルスの真ん中あたりにある地域)は中間価格が約29万ドルで売上戸数は0.5%減少。南カリフォルニアは中間価格が約49万ドルで4.1%上昇、売上戸数は0.5%減少担なっていました。全体的な在庫不足のためと言えます。 今年も特にサンフランシスコとその周辺のベイエリアの在庫不足は続くと予想されています。


米国投資物件のキャピタルゲインの課税を先延ばしできる1031エクスチェンジとそのプロセスについて

  H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回は米国不動産投資と節税のお話です。

 

米国の不動産投資物件を購入し、その後不動産を売却する場合の利益つまりキャピタルゲインが課税対象になります。例えば50万ドルの米国不動産物件を購入して70万ドルで売却した場合は利益の20万ドルに対して課税されます。これを1031エクスチェンジを使えば課税を繰り越しながら、さらに資産を増やすと言う方法です。

売却が成立した時点から45日以内に売値と同じまたはそれ以上の物件を購入することで
課税を回避できます。
正確には売却が成立した時点から45日以内に次の購入物件の入札をして、180日以内に契約を成立させなければなりません。

手順:米国不動産エージェント、エクスチェンジ会社、エスクロー会社が協力して必要書類を揃えますが、参考にしてください。


 エクスチェンジ口座の設定ー1031エクスチェンジ口座は売却物件の契約が成立する前に開設しなければなりません。 ギリギリまで待ってから開設することはお勧めしません。

  売却物件の契約書の中に1031エクスチェンジを使用すると言う項目を入れる必要があります。 

エクスチェンジの同意書に合意ー売却物件のエスクローをクローズする時にエスクロー会社とエクスチェンジの会社が必要書類を揃えますので、その書類にサインする必要があります。                                                                         
 
  米国不動産代替物件(次の購入物件)探しと購入-代替えの不動産物件探しは制限日数とタイミングで難しいところです。 米国税局(IRS)は代替え物件を45日以内に見つけて契約してそれを証明し、合計180日以内に契約を成立させなければなりませんので、バイヤーの理解と協力が必要がです。

  45日間で代替物件証明書の提出ー  代替え物件証明書は45日以内にに提出します。

  ファンドの要請:   売却されたお金はエクスチェンジ口座に入金され、必要経費が支払われ、次の物件購入金をして代替え物件の購入契約が成立すればそこから購入代金が支払われます。
ただし購入金額にもよりますので不足分の補充をする必要が出てきます。
       


米国不動産投資, INVESTMENT


手取り年収を2倍にしたA社長の減価償却の使い方

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はビジネスオンラインから抜粋した米国不動産投資をして日本で減価償却出来るお話です。

米国で、古い木造アパートを買うのはなぜか
  • 沖有人  日経ビジネスONLINEより

    沖 有人

 減税傾向の法人税と増税傾向の所得税。この関係から役員報酬の金額を低く抑える経営者が多い。その結果、法人の内部留保は貯まっていき、無借金経営の会 社が増えるが、資金の有効な使い道は少ない。こんな袋小路へのお金の流れを、不動産を使って前提から覆す方法がある。連載第2回は、個人や法人が減価償却 を有効に活用して、資産を形成する方法を解説する。この方法で手取り年収を数倍にすることも可能になるという。

 経営者Aさんは「去年は手取り年収が倍増したよ」と言いました。これに対して、経営者Bさんは「所得税率が上がったので手取りが減ったな」とぼやきました。

 2人とも役員報酬の金額は据え置いていますが、手取りでは2倍以上の格差がつきました。これは昨年起きた実話です。

 Aさんは「来年は役員報酬を2倍に上げて、手取りは以前の4倍にする」と鼻息荒く言います。Bさんは「なんでだよ? 所得税率は上がり、法人税率は下がっているのに」と不満げです。この違いを生み出しているのが、Aさんの減価償却額なのです。

「法人税が下がるから役員報酬は抑える」策の愚

 安倍晋三政権は「法人税の実効税率を2016年度に20%台に下げる」ことを決めました。一方、15年に所得税の最高税率は40%から45%に引き上げました。住民税と復興税率を含めると個人所得にかかる税率は累進で56%にも及びます。

 こうなると、役員報酬を多くもらうよりも法人に内部留保した方が得のように思います。経常利益がプラスの企業経営者で、役員報酬を3000万円程度に設定する人がたくさんいるのはこのためです。

 しかし、所得税率を法人税率並みにできるなら話は変わります。Aさんが取った方法を使えば、法人の経常利益を法人税が低くなる800万円以下にす ると同時に、役員報酬を上げながらそれ以上に手取り年収を増やすことができます。私は自分の報酬を変えられる経営者には「役員報酬を増やしたらどうです か」と提案し続けています。

減価償却がたくさん取れる資産投資は何か?

 経営者がよく行っている節税方法は、減価償却を使ったものです。「4年落ちの高級自動車」を買って節税する方法がよく知られています。これは2年 で償却できるからであり、償却期間をいかに短くするかがポイントになります。太陽光発電設備が流行ったのはその年に100%償却ができたからですが、 2016年は使えません。

 不動産分野では、22年の耐用年数を過ぎた中古木造アパートを使います。22年を過ぎると、建物部分を4年で償却することができます。建物割合が60%の物件は毎年15%の減価償却を計上できます。

 経営者が個人で2億円の物件を買えば、下の図のように、毎年3000万円が減価償却できます。つまり、個人で3000万円の所得を得ていたとしても、所得税と住民税をゼロにできるのです。

2億円の物件の減価償却のイメージ

 こうして、額面年収3000万円(手取り年収1800万円)の方は、税効果に加えて不動産の賃料収入がキャッシュとして入ってきて、手取りが2倍以上になるのです。

 


米国投資で永住権取得 EB-5

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアメリカ不動産投資をして永住権を得るというお話です。

 

不動産投資、ビジネス投資を通して 永住権取得が出来る方法があります。以外に日本の方には知られていません。 EB-5と呼ばれているものです。

永住権取得方法は5種類ありまして EB1-EB5というカテゴリーに分けられます。

 

EB-1 は特殊能力のある人、優れた研究者、優秀な経歴を持つ人に与えられます。

EB-2 は高学歴の専門家、事業、科学、芸術家などの分野で活躍するプロに与えられます。

EB-3 は特殊技術を持つ専門家、特殊な職業で2年以上経験を持つ人に与えられます。

EB-4 は特殊な能力を持った人、例で言うと、翻訳家などに与えられます。

EB1-4までは特殊技術、能力、スペシャリストに与えられます。

 

BE-5 は連邦政府指定の地域センターの投資案件事業に50万ドルまたは100万ドル投資して、最低28ヶ月以内に10人の雇用することが義務付けられています。このブログラムで外国人は永住権の取得が短縮され、また地域の経済、雇用活性化に役立ます。 このプロジェクトはEB-5 Regional Centerで管理されています。

 

EB-5は1990年に議会で成立、1990年の移民法のより海外からの投資でアメリカ経済を促進させる目的で設立。 1993年に移民による投資のパイロットプログラムを創設、USCISがEB-5地域センターを指名できるようになりプログラムの利益が増加。様々な改善改良の後、近年劇的な増加になっています。

EB-5のて得点は投資家とその配偶者、21歳以下の未婚の子供に永住権が与えられます。

 

ビジネス投資による永住権取得についての詳細と弁護士のご紹介は EMAILでお問合せくださいませ。

 

 

 

投資家様 ご意見色々

H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアメリカと日本の不動産投資に関する考え方の違いのお話です。

 

2年前までは日本から不動産投資をする方は、口をそろえて 『利回り』 が大事といわれて、利回りのいいものを探していました。 が、ここにきてと言うかどれくらいの資産をお持ちなのかにもよりますが、利回りなどどうでもいい、減価償却が取れてキャピタルゲイン狙いの人も増え出してきました。  日本の相続税改正法の影響で資産の分散を考えている方が増加。透明性のあるアメリカの不動産取引売買に興味を示されている方が増加しています。 アジアは近いけれど行きはヨイヨイ帰りはコワイではないですが、投資して売却しても自分のお金を持ちだすには制限がある国もあるので、その点アメリカは安心です。

 

 後は少子化で日本の経済の先行きがわからないということで外資、つまりドルでアメリカにお金を持っていたいという方もいらっしゃいます。 これから暫く日本の不動産を買うのは控えてアメリカの不動産を持って資産を増やしたいという方です。 そしてどなたも他人のお金で資産を増やす、つまりローンを組んで米国不動産を購入したいという点では一致しています。

何を基準に投資をするかによりますが、もし一億の予算があれば40%の頭金で外国人向けローンは組めますので、初期投資として、30万ドルから50万ドルの物件を2つぐらい買っておくということをお勧めしています。

一軒購入してテナントが入らない時期が長ければ家賃収入がゼロですが、一軒だけ借り手を捜すのに時間がかかってももう一軒は借り手がついている可能性もあるので、リスクの分散にもなりますので、この方法をお勧めしています。後は初期投資としてはコンドミニアム(日本で言うマンション)をお勧めします。 共済費がもったいないという方もいらっしゃいますが、 総合的に見て初期投資はマンションの方が修理箇所が最低限に抑えられるのと、外回りのメンテナンスはHOAの管轄ですので、気楽ですね。

 

 

アメリカの家の価値の歴史

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアメリカ不動産の価値の歴史のお話です。

 

一月が終わり節分も終わり、これから春に向けて米国不動産は活発になってきます。以前 アメリカ不動産の薦めのところで 不動産価値についてふれましたが、 The New York Times からアメリカ不動産価値の歴史と題して面白いグラフが過去に掲載されていtのを見つけてきました。 2006年のデーターですが、1890年からデーターが残っているというところがすごいですね。

 

イエール大学の経済学者、ロバート・シラー氏が1890年まで遡って不動産価値のインデックスを作成したものです。新築を除く中古物件をベースに投資としてみた場合の不動産価格で、116年間に亘り継続的に今日まで見た指数です。

1980年を100と基準にしたチャート表です。 平均的な家が1890年にインフレなど今日のドルの価値に調整して$100,000で売買されていたとすれば、それと同じ価値を持つ家は1920年に$66,000に下がり、2006年には$199,000で取引がされることになります。

価格が下がった原因は戦争と世界大恐慌で、戦後は戦争から帰ってきた人たちによる住宅ブームで急速に伸びその後緩やかな上がり下がりを見せながら、2000年に入りサブプライムで急速に伸び、2006年まで上がりつづけ、バブルの崩壊で下落しましたが、また回復に向かっているというのがアメリカ不動産の歴史です。 

 

2015年米国不動産の動向

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアメリカ不動産-今年の動向のお話です。

 

成人式も終わり、お正月気分はすっかり抜けて仕事モードですね。

さて今年のカリフォルニアの不動産の動向はどうなるのでしょうか?

カリフォルニア不動産協会の発表では、今年も順調な伸びが期待できます。 

セールスボリュームにおいては在庫不足の:2013年マイナス5.8%、2014年マイナス8.2%、となっており

2015年は前年度から5.8%プラスになると予想されています。

価格においては供給が増えたにもかかわらず、順調な上昇が期待できます、

 

この背景には全体でみると

  • 住宅ローンの金利が低く、金融が少し緩和されてきた。
  • 価格が緩やかに上昇しているため購入しやすくなっている。
  • 差し押さえ、滞納率が減少し全体の10%を切ってきた。
  • 全般的に持ち家率が安定してきた。
  • カリフォルニアは海外からの需要の高さ維持されている。
  • 住宅用、その他の建築中物件が増加
  • 経済が上昇し続けている。
  • 失業率は5.9%にまで低下している。
  • 今年の9月までに248000人分の仕事が増加
  • 土木工事においては昨年12ヶ月で230,000人就業

などがあげられています。

 

その反面、ある地域では

  •  購入許容価格を超えている。
  • 18歳ー34歳の持ち家率が低下している、
  • 世帯を持って独立するのに時間がかかる
  • 賃貸する世帯の増加
  • 新世代の大人の晩婚化
  • 団塊世代の定年退職の先延ばし
  • 住宅在庫は増加したといえまだ通常レベルに達してない。

そしてファーストタイムバイヤーの住宅購入の状況は厳しいと言えます。

  • 競争率が高い。
  • 購入できるものが少ない
  • 十分な頭金がない
  • 購入手続きの情報が少ない
  • ローン審査が通るかどうかと言う心理的な不安
  • 仕事の見通しがつかない
  • 仕事があって賃金が低い

つまり、地域により事情が違い、収入格差が広がっていると言えます。

 

では、サンフランシスコおよびベイエリアではいいますと、

家賃の上昇と住宅購入率は人口の増加と就業率が高いため順調に伸びています。

サンフランシスコにおいては昨年の2013年の12月と14年の12月を比べて価格が14%上昇しています。

 

カリフォルニア、サンフランシスコとベイエリアの不動産は今年も健在です。

 

 

 

米国不動産投資で節税対策

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はアメリカf不動産と節税対策のお話です。

 

海外不動産投資でも日本の税法が利用できますので、不動産所得の申告時に賃貸収入から修理費、管理費、住宅ローンの建物分の金利、原価償却費などが経費が日本の税法で差し引けます。

 

海外不動産所得申告のチップ

日本の居住者の所有する不動産は、海外、国内の区別なし。

不動産所得が計算上赤字の場合、他の所得から差し引くことできる。

ローンの建物分の金利、管理費、修理費、渡航費などが経費となる、。

建物と設備の原価償却が経費として算出。

100パーセント借り入れて購入した場合でも、100%減価償却できる。

土地の占める割合が少ない場合は償却対象が大きくなる。

 

詳細は税理士さんにご相談くださいませ、

 

 

円安傾向に注目、利回りより為替に注目

 H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回は円安傾向と為替のお話です。

 

いつの間にか1ドルが116-7円で動いています。 今年の7月では102-3円だったのに。。。 円安傾向がじわじわ。ある経済筋の人に言わせると1ドル=150円になるのはそんなに遠い話ではないとか。

 

つまり、サンフランシスコ、ニューヨークなど物件価格の高いところは利回りが低いですが、円安になれば米国の利回りは低くてもドルから円に換金するときに大きく違うので利回りが増えていることになります。

 

4年前に1ミリオンで購入されたお客様。このときは実質換金額が1ドル=76円 

つまり7600万円で購入。

 

賃貸料が一月4000ドル。 表面利回り 4.8% あまり高くない。

実際の利回りは初年度は3%位

 

現在の物件価値が大体 $1.5ミリオン 

$1=$115円で計算すると 1億3千250万円

家賃は $4000 購入当初の30万4千円から現在46万円 に上昇

円建てにすると家賃収入だけで150%アップ

 

物件価値は円建てにすると 購入時 7600万円 

                  現在115円計算で $1.5ミリオンの価値で

                  1億7千250万円  9650万円の利益

                  227%アップ

したことになります。わずか3,4年のことです。

 

2,3年で家賃が同じ場合はドル建ての物件の価値が上がっても、売却しない限り

利益は同じですが、為替にすると大きくな差があります。

 

アメリカの不動産は価値をもたらし、円安もじりじりと始まったばかりです。

円高の魅力は投資物件が日本円にすると安く買える、円安の魅力は投資した物件に付加価値が付く、ということです。どちらもタイミングが大事ですね。

 

海外投資の場合は利回りに気を取られるのではなく全体のその国の安定性、不動産取引の透明度と信用度、そして為替に目を向けてください。

 

ベイエリアの家賃

  H2H GBLでは米国不動産、カリフォルニア州、サンフランシスコ不動産とアメリカの情報をお届けしています。今回はサンフランシスコとベイエリアの家賃のお話です。

 

2013年第四四半期の平均家賃のレポートです。

1LDKでサンフランシスコは2936ドル、2LDKで4214ドル 一昨年より10.7%上昇しています。

 

Average asking rents, fourth quarter 2013, for apartments in complexes with at least 50 units

  1 bed/1 bath 2 bed/2 bath 1-year change*
San Francisco $2,936 $4,214 10.7%
Mountain View 2,167 2,981 12.8
San Mateo 2,150 2,921 10.2
Oakland 1,855 2,824 8.8

*Year-over-year change in rents for all apartment types, from studios to 3-bedrooms

サンフランシスコ、ベイエリアの中間価格マップ

サンフランシスコと周辺のベイエリアの中間価格マップ。

2014年3月1日から8月11日まで、パラゴン不動産が調査したものです。

2LDK以上の住宅を対象に調査しました。

まだまだ伸びるベイエリアの不動産。 賃貸料もこれに伴い上昇中。

 

海外不動産投資と税金のメリット

 

海外不動産投資でアジア諸国に目が向けられていましたが、いろいろアジア諸国の投資セミナーに参加して、改めて米国が安心できる投資先だと言うことを認識しました。

 

政治が安定、経済の回復が早く、不動産売買取引においての信用性が高い米国。 特に不動産購入後、売却しても外貨持ち出しが出来るという公平さ。 某諸国では売却後外貨として持ち出せないという事実もあります。 中古販売が主流の米国マーケットでは築50年、100年もあり、賃貸物件として利益を生み出口としての売却収益が見込めます。 日本の所得税が活用できます。

日本の耐用年数と減価償却が日本の所得税として適応可能です。

コンクリート          47年

レンガ、石、ブロック 造  38年

木造              22年

木骨モルタル        20年

 

これを見るとアメリカの不動産、特にベイエリアではどこを選んでも中古であれば、苦労することなく見つけられます。

減価償却を経費に充てるということは資産が古くなれば価値が下がると言うことですので、償却期間に節税し、その後は税務においては無価値と見なされます。 実際には価値が上がっていきますので有利な結果となります。

これは過去のデーターが示しています。 アメリカ不動産投資の薦めのコラムを読んでいただければ納得されると思います。

 

税金に関してはエキスパートではありませんので、詳細は税理士さんにご相談くださいませ。

 


高橋 初未

 

 

アメリカの不動産投資の薦め

米国の不動産価格が回復してきました。特にカリフォルニア州のベイエリアは順調に上がってきています。

チャート表は過去から未来の予想図を決めしたものです。

不動産の経済サイクルは8年後とに上がり下がりしています。

アメリカ経済恐慌は40年ごとに起こっていると言うデーターと比例しています。

 

1982年のオイルショックから経済回復をして1990年にピークを迎えています。

その後エアロスペースのリセッションで差し押さえ物件が増え、下落しますが95-98年の3年間で不良物件が底を突いて、上向きになりその後ドットコムブームで、株の下落で不動産購入が盛んになり2006年のピークまで200%上りました。

 

2008年のリーマンショックなどのサブプライム問題で不動産は下落しましたが、2012-16年の間に不良物件が底をつき ソーシャルネットワーク産業の影響で不動産価格が回復、2027年には700%上昇する予想されています。

 

2016年にならなくて2013年から特にサンフランシスコを中心としたベイエリアでは、価格が2006年ピーク以上に回復している地域もあります。

価格はアップダウンしながら価値が上昇していくのがアメリカの不動産の魅力です。

特にベイエリアはアジアへのゲートウェイで、海外から投資も活発で、BUYERの32%が海外投資を含めた現金購入で取引されています。

 

不動産投資が安心という背景には移民と子供の出産数が死亡数を上回っており、

       8秒毎 1人出産

    12秒毎 1人死亡

    44秒毎 1人移民増加

    16秒毎 1人増える計算になる

 

ため経済が活発になり、それだけ住宅の需要もあるということです。

 

 

アメリカ 西海岸不動産投資のお問合せは 高橋まで